Câu hỏi của bạn Uyen CanTho tại hòm thư uyen@yahoo.com hỏi :
Cách đây khoảng 20 năm ba mẹ tôi có mua một mảnh đất, sau đó đã xây nhà và ở cho đến nay. Hiện gia đình tôi muốn xây dựng lại, theo thiết kế sẽ nâng nền và chiều cao căn nhà nâng cao khoảng 1m, không có lầu. Phía sau nhà tôi vốn có một khoảng đất trống nay ba mẹ tôi cũng định sẽ xây thành nhà bếp.
Khi mẹ tôi đến UBND phường xin phép xây dựng thì cán bộ địa chính phường nói phải có chủ quyền nhà và bản vẽ thiết kế căn nhà định xây thì mới cho phép sửa chữa xây dựng.
Vậy tôi xin hỏi gia đình tôi có cần phải làm các thủ tục trên hay không hay cứ tếp tục xây không cần giấy phép vì đó chỉ là việc sửa chữa lại trên khung nhà cũ. Nếu trong quá trình xây dựng có xảy ra tranh chấp thì ảnh hưởng đến việc xây dựng thế nào?
– Trả lời:
1/ Về nội dung sửa chữa, xây dựng nhà khi chưa có chủ quyền hợp lệ:
a/ Sửa chữa nhà
Do thư trình bày, không nói rõ nhà tọa lạc tại địa phương nào, cho nên Luật sư chỉ có thể trả lời như sau:
+ Các trường hợp khi sửa chữa nhà không cần có Giấy phép xây dựng.
Căn cứ điểm d, khoản 9 Điều 1 Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29-9-2006 của Chính phủ quy định; Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của căn nhà, thì khi sửa chữa không cần phải xin Giấy phép xây dựng.
Do đó, nếu căn nhà của ông/bà, thuộc trường hợp quy định tại Điểm d nêu trên, có nghĩa là việc nâng nền, nâng mái, nếu không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực và an toàn của căn nhà, thì trước khi sửa chữa ông/bà không cần phải có Giấy phép xây dựng.
b/ Xây dựng nhà mới
Căn cứ khoản 9, Điều 1 Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29-9-2006 của Chính phủ, thì những trường hợp sau đây được miễn không phải có Giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng:
– Công trình thuộc bí mật Nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính;
– Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình;
– Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa;
– Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung; nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt;
Ngoài các trường hợp nêu trên thì chủ đầu tư trước khi khởi công xây dựng phải có Giấy phép xây dựng. Do đó, đối với việc ông/bà dự tính xây thêm một căn nhà trên phần đất phía sau nhà nếu không thuộc các trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng, thì trước khi xây dựng, ông/bà phải lập thủ tục xin Giấy phép xây dựng.
2/ Về những giấy tờ cần phải có khi xin Giấy phép xây dựng.
Căn cứ khoản 2 Điều 18 và khoản 2 Điều 19 Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 7-2-2005 của Chính phủ, thì một trong những giấy tờ chủ đầu tư cần phải có để nộp hồ sơ xin Giấy phép xâydựng là phải có bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Căn cứ khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, thì những giấy tờ sau đây được xem là những giấy tờ về quyền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do Cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15-10-1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do Cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Căn cứ vào quy định nêu trên, nếu ông/bà có những giấy tờ như trên, thì có thể dùng những giấy tờ này để nộp hồ sơ xin Giấy phép xây dựng mà không cần phải làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với cho căn nhà trước khi xin Giấy phép xây dựng.
Trân trọng,
Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN
(Công ty luật TNHH Quốc An)
Nguồn: Bộ xây dựng
Mọi chi tiết xin liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN XÂY DỰNG SƠN HÀ (SHAC)
Trụ sở chính: Số 55, đường 22, KĐT Waterfront City, Lê Chân, Hải Phòng
- Điện thoại: 0225 2222 555
- Hotline: 0906 222 555
- Email: sonha@shac.vn
Văn phòng đại diện
- Tại Hà Nội: Số 4/172, Ngọc Hồi, Huyện Thanh Trì, TP. Hà Nội
- Tại Quảng Ninh: Số 289 P. Giếng Đáy, TP. Hạ Long, Tỉnh. Quảng Ninh
- Tại Đà Nẵng: Số 51m đường Nguyễn Chí Thanh, P. Thạch Thang. Quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng
- Tại Sài Gòn: Số 45 Đường 17 khu B, An Phú, Quận 2, TP. Hồ Chí Minh
- Xưởng nội thất: Số 45 Thống Trực, Nam Sơn. Kiến An, TP. Hải Phòng
Bình luận