Một khách sạn đẹp nhưng phòng khó bán vẫn là một khoản đầu tư chưa hiệu quả. Thiết kế khách sạn Sea Star Hotel được đặt trên một câu hỏi thực tế: Làm sao biến từng mét vuông thành tài sản có khả năng tạo dòng tiền?
Với diện tích khu đất 227 m² tại Cô Tô, công trình gồm 6 tầng, 1 tầng lửng và 1 tum. Phương án hướng đến 24 phòng nghỉ, nhà hàng và bể bơi vô cực.
Trong thực tế, chủ đầu tư thường hỏi kiến trúc sư ba vấn đề.
- Bao nhiêu phòng có thể khai thác?
- Phòng nào tạo doanh thu tốt nhất?
- Chi phí đầu tư bao lâu mới có thể thu hồi?
=> Đó mới là phần khó của thiết kế khách sạn.
Với Sea Star Hotel, Sơn Hà không tiếp cận công trình như một khối nhà đơn thuần. Mặt bằng được tổ chức theo chuỗi vận hành gồm đón khách, lưu trú, phục vụ ăn uống và tiện ích.
Hồ sơ cho thấy tầng 1 dành cho sảnh, lễ tân, giao thông đứng và các không gian phụ trợ. Tầng lửng bố trí bếp phụ cùng phòng nhân viên. Tầng 2 dành cho phòng ăn lớn khoảng 140 m² và bếp ăn khoảng 36 m².
Cách phân tầng này có một ưu điểm quan trọng.
=> Không gian tạo doanh thu được tách khỏi không gian phục vụ vận hành.
Đây là tư duy mà một công ty thiết kế khách sạn cần có khi làm việc với chủ đầu tư.
Đất tại khu vực du lịch biển thường có giá trị khai thác rất cao. Vì vậy, bài toán không đơn giản là xây cao. Bài toán là xây cao nhưng vẫn giữ được hiệu quả vận hành.
Hồ sơ thiết kế ghi nhận diện t ích đất khoảng 227 m². Các tầng khai thác có diện tích tương đối ổn định, trong khi tầng tum được bố trí thêm không gian nghỉ và khu vực bể bơi.
Đây là cách thiết kế khách sạn theo chiều đứng.
Mỗi cao độ đảm nhận một chức năng riêng.
Theo góc nhìn kiến trúc sư, đây là cách giảm “diện tích chết”.
Sai lầm phổ biến là chọn phong cách trước rồi mới nhồi công năng vào sau.
Với khách sạn, trình tự nên ngược lại.
Trước hết phải xác định khách hàng mục tiêu. Sau đó tính cơ cấu phòng, diện tích phòng, giao thông và vận hành. Cuối cùng mới khóa ngôn ngữ kiến trúc.
Sea Star Hotel lựa chọn phong cách tân cổ điển tinh giản.
Cách xử lý này có ý nghĩa kinh tế.
Đây là điểm rất quan trọng trong thiết kế khách sạn.
=>>> Kiến trúc đẹp phải đi cùng khả năng xây dựng thực tế.
24 phòng là con số chỉ có ý nghĩa khi diện tích phòng, giao thông và tiện nghi được cân bằng.
Sảnh khách sạn không chỉ để check-in.
Bể bơi vô cực trên tầng cao không chỉ là tiện ích. Nó còn là một “điểm bán hàng” trực quan.
Trong marketing khách sạn, những không gian có khả năng tạo ảnh đẹp thường giúp tăng sức hấp dẫn trên mạng xã hội và các nền tảng đặt phòng.
Thang máy, thang bộ, hành lang và sảnh là diện tích bắt buộc. Nhưng chúng không trực tiếp tạo doanh thu.
=>>> Vì vậy, thiết kế khách sạn phải kiểm soát tỷ lệ diện tích giao thông ngay từ phương án sơ bộ.
Nhân viên, thực phẩm, rác thải và khách lưu trú không nên giao cắt tùy tiện. Sea Star Hotel có hệ thống thang, bếp, phòng nhân viên và khu phục vụ được phân bổ theo từng tầng.
=>>> Đây là chi tiết nhỏ nhưng ảnh hưởng lớn đến chi phí vận hành.
Một khách sạn có mặt tiền dễ nhận biết sẽ có lợi thế trong định vị.
Sea Star Hotel sử dụng biển hiệu tại tầng đế và tầng mái. Hệ thống chiếu sáng kiến trúc được bố trí để công trình nổi bật hơn vào ban đêm.
Không phải phòng nào cũng nên bán cùng một mức giá.
Đó là lý do thiết kế khách sạn Sea Star Hotel cần được nhìn dưới góc độ revenue management ngay từ đầu.
Một công ty thiết kế khách sạn chỉ mạnh về phối cảnh chưa đủ.
Những vấn đề này không xuất hiện trên ảnh phối cảnh đẹp. Chúng chỉ xuất hiện khi khách sạn bắt đầu vận hành.
=>>> Vì vậy, quy trình thiết kế khách sạn cần phối hợp kiến trúc, kết cấu, MEP, nội thất và vận hành ngay từ đầu.
Với Sea Star Hotel, hồ sơ đã triển khai tới hệ thống mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, chi tiết cửa, thang, bể bơi và các cấu kiện liên quan.
Đây là nền tảng để hạn chế thay đổi phát sinh khi thi công.
Cô Tô đang hưởng lợi từ đà tăng trưởng của du lịch biển đảo Quảng Ninh.
Theo số liệu công bố tháng 6/2026, Cô Tô đã đón hơn 145.000 lượt khách từ đầu năm đến giữa tháng 6. Doanh thu du lịch ước đạt hơn 490 tỷ đồng.
Ở quy mô toàn tỉnh, Quảng Ninh đạt hơn 12,4 triệu lượt khách trong 6 tháng đầu năm. Doanh thu du lịch gần 35.200 tỷ đồng, tăng 21% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, định hướng mới không chỉ tập trung tăng lượng khách. Quảng Ninh đang hướng tới nhóm khách có khả năng chi trả cao, kéo dài thời gian lưu trú và nâng chất lượng dịch vụ.
Điều này khiến thiết kế khách sạn Sea Star Hotel có thêm một lợi thế.
Kiến trúc không chỉ cần “đẹp để chụp ảnh”. Nó phải tạo trải nghiệm đủ tốt để khách sẵn sàng trả thêm cho một đêm lưu trú.
Cần ưu tiên công năng và mô hình kinh doanh trước.
Thẩm mỹ sau đó được xây dựng để nâng giá trị thương hiệu và trải nghiệm.
Có. Điều quan trọng là tối ưu diện tích kinh doanh, giảm diện tích chết và tổ chức giao thông hợp lý.
Nên có. Kiến trúc sư cần hiểu cơ cấu phòng, giá trị tiện ích, công suất khai thác và chi phí vận hành.
Không phải khách sạn nào cũng cần.
Nhưng tại điểm đến biển đảo, bể bơi có thể trở thành tiện ích tạo khác biệt và hỗ trợ định vị phân khúc.
Công trình kết hợp lưu trú, nhà hàng và bể bơi trên quỹ đất 227 m².
Quy mô 6 tầng, 1 lửng và 1 tum giúp tăng diện tích khai thác theo chiều đứng.
Một công trình khách sạn thành công không được đo bằng số lượng lời khen cho phối cảnh.
Nó được đo bằng công suất phòng, doanh thu trên mét vuông và chi phí vận hành.
Thiết kế khách sạn Sea Star Hotel tại Cô Tô là ví dụ cho cách Sơn Hà Group tiếp cận kiến trúc từ bài toán đầu tư thực tế.
Nếu anh/chị đang tìm công ty thiết kế khách sạn có thể đồng hành từ ý tưởng, mặt bằng đến giải pháp khai thác, hãy liên hệ Sơn Hà Group để được tư vấn phương án phù hợp.
Ảnh khác
