Thiết kế khách sạn mini Hưng Thịnh không bắt đầu từ câu hỏi "công trình sẽ đẹp thế nào?", mà từ một bài toán khó hơn: làm sao để mỗi mét vuông xây dựng có khả năng tạo ra doanh thu?
Tại Đồng Văn, Ninh Bình, nơi tập trung nhiều khu công nghiệp và chuyên gia nước ngoài lưu trú dài ngày, Sơn Hà lựa chọn tư duy thiết kế linh hoạt giữa khách sạn ngắn hạn và căn hộ studio. Đây là cách kiến trúc đi cùng mô hình kinh doanh ngay từ bản vẽ đầu tiên.
Trong thực tế thiết kế, một khách sạn đẹp chưa chắc là một khách sạn vận hành hiệu quả. Nhiều chủ đầu tư dành phần lớn ngân sách cho mặt tiền, vật liệu và sảnh đón.
Nhưng sau khi đưa vào khai thác, vấn đề mới xuất hiện: công suất phòng không ổn định, chi phí vận hành cao và diện tích sử dụng chưa tạo ra doanh thu tương xứng.
Đó là lý do dự án thiết kế khách sạn mini Hưng Thịnh được tiếp cận theo hướng khác. Trước khi nói đến phong cách kiến trúc, đội ngũ thiết kế phải phân tích nhóm khách hàng thực tế tại khu vực.
Đồng Văn không đơn thuần là một điểm lưu trú du lịch. Khu vực này có nhu cầu lớn từ chuyên gia, kỹ sư và người nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp.
Đặc điểm của nhóm khách này rất khác khách du lịch thông thường. Họ cần nơi ở trong vài tuần hoặc vài tháng, thay vì chỉ một hoặc hai đêm.
Vì vậy, nếu toàn bộ công trình chỉ bố trí phòng khách sạn tiêu chuẩn, chủ đầu tư có thể bỏ lỡ một phân khúc khách thuê dài hạn rất tiềm năng.
>>> Xem thêm: Thiết kế Crown Hotel 10 tầng tại Hưng Yên
Bài toán đặt ra cho Sơn Hà là tạo ra mô hình lưu trú có khả năng phục vụ hai nhóm khách hàng.
Từ đó, phương án thiết kế khách sạn mini được định hướng theo mô hình kết hợp phòng lưu trú ngắn hạn và căn hộ studio.
Sự khác biệt nằm ở tư duy khai thác. Thay vì xây một công trình rồi tìm cách lấp đầy phòng, kiến trúc được xây dựng dựa trên nhu cầu thị trường có sẵn.
>>> Có thể bạn quan tâm: Thiết Kế Nội Thất Khách Sạn Phong Cách Indochine Đậm Bản Sắc Việt
Một sai lầm phổ biến trong thiết kế khách sạn là sử dụng một công thức phòng cho toàn bộ công trình.
Cách làm này giúp mặt bằng dễ triển khai hơn. Tuy nhiên, nó lại làm giảm khả năng tiếp cận nhiều nhóm khách hàng.
Với khách lưu trú ngắn hạn, phòng ngủ là trung tâm của trải nghiệm. Nhưng với khách ở dài ngày, phòng ngủ chỉ là một phần của không gian sống.
Họ quan tâm đến bàn làm việc, khu tiếp khách nhỏ, không gian lưu trữ và sự tiện nghi trong sinh hoạt hàng ngày.
Một phòng khách sạn truyền thống được tối ưu cho việc nghỉ ngơi. Studio lại cần được tổ chức như một đơn vị ở thu nhỏ.
Trong hồ sơ mặt bằng, các tầng lưu trú được tổ chức theo hệ thống phòng tương đối rõ ràng, trong khi công năng từng khu vực được phân chia phù hợp với mục đích khai thác.
=>> Đây chính là tư duy quan trọng của một công ty thiết kế khách sạn có kinh nghiệm: mặt bằng không chỉ cần kín diện tích mà phải tạo ra giá trị khai thác.
Trong dự án khách sạn, diện tích xây dựng luôn gắn trực tiếp với chi phí đầu tư. Nhưng diện tích lớn không đồng nghĩa với lợi nhuận cao.
Một hành lang quá rộng có thể khiến công trình sang trọng hơn. Tuy nhiên, nếu không cần thiết, đó là phần diện tích không trực tiếp tạo doanh thu.
Ngược lại, cố gắng ép quá nhiều phòng vào một tầng cũng có thể làm giảm trải nghiệm lưu trú.
Đây là ranh giới rất khó trong thiết kế khách sạn mini.
Một mặt bằng tốt cần cân bằng ba yếu tố:
Nếu hành lang quá dài, khách di chuyển bất tiện và diện tích cho thuê bị giảm.
Nếu lõi giao thông bố trí thiếu khoa học, toàn bộ tầng sẽ xuất hiện những khoảng diện tích méo hoặc khó sử dụng.
Nếu phòng kỹ thuật đặt sai vị trí, hệ thống cấp thoát nước sẽ trở nên phức tạp và làm tăng chi phí thi công.
Vì vậy, khi triển khai thiết kế khách sạn mini Hưng Thịnh, việc tổ chức trục giao thông đứng, hệ thống phòng và các khu chức năng cần được tính toán đồng thời.
Một bản vẽ đẹp về hình học chưa chắc đã là bản vẽ tốt cho vận hành.
>>> Xem thêm: Thiết kế khách sạn Sea Star Hotel: Kiến trúc phải sinh lời
Nhiều người thường đánh giá một khách sạn mini đẹp qua mặt tiền. Điều đó không sai, nhưng mới chỉ là lớp trải nghiệm đầu tiên.
Khách có thể bị thu hút bởi kiến trúc bên ngoài. Nhưng quyết định quay lại thường đến từ trải nghiệm bên trong.
Đó có thể là căn phòng đủ yên tĩnh để làm việc. Một hành lang sạch sẽ. Hệ thống chiếu sáng hợp lý. Hoặc cảm giác không gian rộng hơn diện tích thực.
Sảnh lễ tân được bố trí như điểm chuyển tiếp đầu tiên giữa bên ngoài và không gian lưu trú. Khu vực tiếp đón có khoảng chờ thoáng, kết hợp mảng xanh trang trí để tạo cảm giác thân thiện và chuyên nghiệp ngay khi khách bước vào.
Với nhóm chuyên gia và khách nước ngoài, một sảnh lễ tân khoa học cũng giúp quá trình check-in, gặp gỡ và chờ đợi trở nên thuận tiện hơn.
Khu vực phòng ăn, quán cafe được bố trí riêng tại tầng tum với hệ thống bàn ghế phục vụ nhiều nhóm khách cùng lúc. Không gian này không chỉ đáp ứng nhu cầu ăn uống mà còn trở thành tiện ích cộng thêm cho khách lưu trú dài hạn.
Việc tích hợp phòng ăn kết hợp quán cafe giúp tăng doanh thu, mô hình khách sạn từ đó hoàn thiện hơn về chuỗi dịch vụ, đồng thời nâng cao khả năng cạnh tranh so với các cơ sở chỉ cung cấp phòng nghỉ.
Đây cũng là lý do góp phần giúp thiết kế khách sạn mini Hưng Thịnh rút ngắn thời gian thu hồi vốn trong tương lai
Thị trường lưu trú luôn có tính mùa vụ và biến động. Một khách sạn phụ thuộc vào duy nhất một nhóm khách hàng sẽ dễ chịu ảnh hưởng khi nhu cầu thay đổi.
Ngược lại, trong những giai đoạn nhu cầu lưu trú ngắn hạn tăng, hệ thống phòng khách sạn vẫn giúp tối ưu doanh thu theo ngày.
Đây là điểm khác biệt giữa việc "xây khách sạn" và "đầu tư vào bất động sản lưu trú"
Người đầu tư cần nhìn công trình như một tài sản vận hành.
Các mặt bằng trong hồ sơ cho thấy công trình không chỉ tập trung vào khu phòng nghỉ mà còn có những tầng công năng chung và không gian phục vụ hoạt động tập trung. Đây là cơ sở để tổ chức trải nghiệm lưu trú đa dạng hơn.
Một công ty thiết kế khách sạn tốt không chỉ bàn giao phối cảnh đẹp. Giá trị lớn hơn nằm ở khả năng nhìn trước cách công trình vận hành sau nhiều năm.
Từ thực tế triển khai nhiều công trình lưu trú, có thể thấy một phương án hiệu quả thường bắt đầu từ những nguyên tắc cơ bản.
Không nên áp dụng công thức khách sạn ở địa phương khác cho một khu vực mới. Nhu cầu lưu trú phải được khảo sát trước khi chia cơ cấu phòng.
Khách thuê ngắn hạn và khách thuê dài hạn có nhu cầu khác nhau. Sự đa dạng sản phẩm giúp chủ đầu tư giảm phụ thuộc vào một nguồn doanh thu.
Hành lang, sảnh và không gian phụ trợ cần đủ tiện nghi nhưng không lãng phí. Đây là bài toán ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư.
Điện, nước, điều hòa và thoát khí cần được tính toán cùng kiến trúc. Sửa sai hệ kỹ thuật sau khi thi công thường rất tốn kém.
Không phải vật liệu đắt tiền nào cũng tạo ra giá trị. Một khách sạn mini đẹp cần ưu tiên những chi tiết khách thực sự sử dụng mỗi ngày.
Cần nghiên cứu vị trí, khách hàng mục tiêu và mô hình kinh doanh trước. Kiến trúc nên được phát triển sau khi xác định rõ nhu cầu khai thác.
Nên áp dụng khi khu vực có nhu cầu lưu trú dài hạn như khu công nghiệp, khu chuyên gia hoặc trung tâm kinh doanh. Mô hình này giúp đa dạng nguồn doanh thu.
Nên có. Kiến trúc và hiệu quả kinh doanh liên quan trực tiếp đến nhau. Một đơn vị hiểu vận hành sẽ đưa ra phương án mặt bằng thực tế hơn.
Không nên chỉ cắt giảm vật liệu. Cách hiệu quả hơn là tối ưu mặt bằng, hệ kết cấu và hệ thống kỹ thuật ngay từ đầu.
Không nhất thiết. Nội thất cần phù hợp với phân khúc khách hàng và tần suất sử dụng. Độ bền, khả năng bảo trì và trải nghiệm thực tế quan trọng hơn việc chạy theo vật liệu đắt tiền.
Dự án tại Đồng Văn cho thấy một nguyên tắc quan trọng: kiến trúc không nên đứng ngoài bài toán kinh doanh.
Việc kết hợp phòng khách sạn ngắn hạn với studio dài hạn giúp công trình mở rộng tệp khách hàng và tạo khả năng khai thác linh hoạt hơn.
Nếu đang tìm kiếm một đơn vị tư vấn từ mô hình kinh doanh đến mặt bằng và không gian vận hành, Sơn Hà Group có thể đồng hành cùng chủ đầu tư. Thiết kế khách sạn mini Hưng Thịnh là một ví dụ cho cách biến kiến trúc thành tài sản có khả năng sinh lời lâu dài.
Ảnh khác
