Cách khắc phục những ảnh hưởng của việc xây nhà lên nhà liền kề

Thực tế thi công xây dựng đã chứng kiến những hậu quả đau lòng từ việc xây nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề. Điều này mang đến những cảnh báo trước mỗi quyết định xây dựng nhà cửa (đặc biệt là ở các đô thị). Với mong muốn mang đến chủ đầu tư không chỉ các mẫu biệt thự đẹp hay mẫu nhà phố đẹp mà còn là những thông tin tham khảo hữu ích hoặc các giải Pháp xây dựng an toàn và chất lượng, chúng tôi còn có những bài viết chia sẻ các vấn đề thi công mà cách khắc phục những ảnh hưởng của việc xây nhà lên nhà liền kề là một trong những điển hình.

Vậy nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng này và có những biện pháp nào để xây dựng nhà liền kề an toàn, hiệu quả? Mời bạn cùng tham khảo bài viết.

VIỆC XÂY DỰNG NHÀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NHÀ LIỀN KỀ NHƯ THẾ NÀO?

Sau đây là một số ảnh hưởng của việc xây dựng nhà lên nhà liền kề:

• Hiện tượng nứt vách, nứt tường, thấm dột.
• Làm hở dầm móng
• Máy móc thiết bị làm ồn nghiêm trọng
• Xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề khi ép cọc cho móng

Đối với ảnh hưởng thứ tư có thể diễn giải như sau: Nếu công trình nhà bên cạnh xây dựng đã lâu năm, nền đất đã yếu sẵn, khi ta tiến hành ép cọc sâu xuống nền đất sẽ làm dâng khối đất lên lấn chiếm gây ra lực chèn ép lên các móng nhà liền kề. Có thể làm nhà bên cạnh bị sụt lún, nghiêng, nứt tường, đội nền,… Việc này sẽ càng nguy hiểm càng lớn với những ngôi nhà sử dụng móng nông.

Ngoài ra nó còn có thể ảnh hưởng tới sinh hoạt và gây nguy hiểm do hệ thống đường ống cấp thoát nước bị vỡ, làm rò đường dây điện đi âm tường.

Xem thêm: Tường nhà mới xây bị nứt nguyên nhân là do đâu?

TẠI SAO KHI XÂY NHÀ LẠI CÓ THỂ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NHÀ LIỀN KỀ?

Về đặc điểm địa lý, các vùng đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng đều nằm trên vùng có địa chất yếu với tầng bùn sây sau lớp đất sét chịu lực có bề dày từ 3,5m đến 7m. Các ngôi nhà cũ 2, 3 tầng đều hầu hết nằm trên các móng nông và truyền tải trực tiếp vào lớp đất này.

Sau rất nhiều năm, hệ cân bằng giữa khả năng chịu tải của nền và công trình đã ổn định. Chỉ cần có một tác động nào đó như xây công trình mới hay thậm chí tháo dỡ công trình đang tồn tại sữ phá vỡ trạng thái cân bằng này và tất nhiên xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề vì động chạm đến nền đất cũng như hệ móng của công trình liền kề đó.

Một nguyên nhân nữa là nền đất có thể bị chồi kên (khi tháo dỡ công trình) hoặc lún xuống khi công trình mới xuất hiện. Sự lún hoặc chồi của nền khiến công trình liền kề chịu ảnh hưởng. Những công trình liền kề bị ảnh hưởng sẽ xuất hiện các dấu hiệu như nứt, vỡ tường, dầm, sàn hay nghiêng đều xuất hiện trước khi sập đổ.

Phần lớn rắc rối nghiêm trong khi xây nhà phát sinh từ nhà liền kề. Nếu ngay công đoạn làm móng đã gây ra ảnh hưởng đến nhà liền kề, bạn khó lòng tiếp tục các việc khác một cách thuận lợi, hơn nữa lại mất thêm chi phí đền bù không nhỏ. Do đó, làm móng là một công đoạn cần sự đầu tư. Trước khi làm móng nếu không khảo sát địa chất cũng như các công trình liền kề một cách kỹ càng thì tất nhiên xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề là rất dễ gặp những điều rủi ro  ảnh hưởng.

Có hai loại móng: móng nông và móng sâu (ép cọc hay cọc khoan nhồi). Móng nông như móng đặt trực tiếp lên nền đất, cọc tre, móng Top-base,… có ưu điểm là thi công đơn giản, tốn ít chi phí và không gây ảnh hưởng đến nhà liền kề nhưng nhược điểm là sức chịu tải kém, không xây được nhà nhiều tầng.

Trước đây, do điều kiện kinh tế hạn chế, chỉ xây nhà thấp tầng, đa số người dân dùng móng nông. Tuy nhiên, xu hướng hiện nay là dùng móng cọc. Phổ biến nhất là móng cọc ép nhưng làm sao để tránh xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề khi làm móng cọc.

Ưu điểm của móng cọc là chịu được tải trọng lớn, cho phép xây được nhà nhiều tầng. Nhược điểm là dễ khiến nhà liền kề bị nứt, lún, bong nền, đội nền, chuyển dịch. Nhất là khi xây nhà trên nền đất cứng, đất sét. Thể tích khối bê tông chèn xuống sẽ làm dâng khối đất lên, chèn ép vào nhà liền kề tạo ra lực tác động mạnh. Nếu nhà liền kề dùng móng nông thì nguy cơ ảnh hưởng càng lớn.

Có thể bạn quan tâm: Chuyên gia nhà đẹp giải đáp: Tường nhà bị nứt có nguy hiểm không?

NHỮNG BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC XÂY NHÀ LÊN NHÀ LIỀN KỀ

Chúng tôi có thể tóm tắt các biện pháp như sau:

• Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy đinh và không được xân phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu công trình liền kề và xung quanh.
• Khi có nguy cơ xảy ra sự cố bất thường nghiêm trọng khi xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề và xung quanh thì chủ đầu tư công trình phải dừng ngay lại việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quang hoặc yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
• Khảo sát công trình liền kề, xung quanh trước khi khởi công đào móng.

Theo các quy định của pháp luật thì chủ đầu tư phải lập hồ sơ hiện trạng các công trình lân cận, liền kề trước khi khởi công xây dựng.

Để lập được hồ sơ hiện trạng, trước khi thi công móng cho công trình, đơn vị thiết kế, tư vấn và nhà thầu thi cong bắt buộc phải khảo sát hiện trạng nhà lân cận. Tùy thuộc vào kết cấu xây dựng, khoảng cách công trình, địa chất đất tốt hay xấu….để đưa ra giải pháp thiết kế đảm bảo an toàn. Vì vậy để không xảy ra sự cố, các cơ quan chuyên về xây dựng cần theo dõi thường xuyên các loại công trình xây dựng liền kề trong đô thị để có cảnh bảo kịp thời tránh việc xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề và nhà xung quanh.

• Mặt khác, cũng cần kêu gọi người dân theo dõi và khi đã nhận thấy những dấu hiệu không bình thường cần thông báo cho chính quyền hoặc các đơn vị có liên quan để kịp thời can thiệp.
• Như đã trao đổi ở trên, theo tôi trong lĩnh vực xây dựng, nhất là trong đô thị, việc xây dựng các công trình liền kề luôn là một thách thức mà không phải ai trong nghề cũng có thể thực hiện được, nhất là trong các khu phố cũ.
• Lựa chọn giải pháp móng: Để khắc phục tình trạng xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề, việc lựa chọn giải pháp móng chưa đủ mà cần có giải pháp thi công không ảnh hưởng tới công trình lân cận như cách hạ cọc (ép tĩnh cọc, ép cọc có khoan dẫn). Việc đào hố móng cũng cần giải pháp cừ để không bị sạt lở hay dịch chuyển của đất nền nhà liền kề.

Bạn nên xem: Tìm hiểu nguyên nhân và cách khắc phục việc tường nhà bị nứt

Thông thường, trước khi ép cọc, người ta sẽ xử lý bằng cách khoan dẫn để rút một lượng lớn đất lên nhằm giảm thể tích khối đất bị chèn ép; hoặc ép cừ xung quanh khu đất để khối đất không bị tràn sang nhà liền kề. Tuy nhiên thực tế và kinh nghiệm cho thấy, biện pháp này chỉ xử lý được 80% sự cố xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề. Trường hợp gặp đất sét thì gần như không xử lý được.

Phương án đảm bảo nhất để không gây tác động vào nhà liền kề là dùng móng cọc khoan nhồi. Cọc khoan nhồi có sức chịu tải rất lớn. Việc thi công cọc khoan nhồi tạo ra độ chấn dung nhỏ, không đẩy các cọc chắn có xung quanh sang hai bên, không gây ra hiện tường trồi đất. Do đó không gây nứt lún nhà liền kề.

Ưu điểm áp đảo của cọc khoan nhồi so với cọc ép là có sức chịu tải cao hơn, có thể đặt vào các lớp đất rất cứng, thậm chí là lớp đá, địa tầng thay đổi phức tạp.

Cũng bởi thế, giá thành của cọc khoan nhồi cao gấp 1,4-1,7 lần cọc ép thông thường. Hơn nữa lại khó kiểm soát chất chất lượng. Việc thi công cọc khoan nhồi phải được thi công và giám sát bởi kỹ sư có trình độ chuyên môn cao. Sau đó còn cần đến biện pháp thí nghiệm kiểm tra bằng phương pháp siêu âm để xác định chất lượng của cọc.

Chính vì hai lý do trên (giá + khó kiểm soát) nên rất nhiều người ngại sử dụng cọc khoan nhồi cho công trình dân dụng. Tuy nhiên, trong trường hợp nên dùng cọc khoan nhồi, bạn không nên tiết kiệm mà nên đầu tư để tránh sự cố xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề.

+ Một là, dù cọc khoan nhồi sẽ làm tăng chi phí lên 1,4-1,7 lần so với cọc ép, nhưng sẽ tránh cho bạn mất cả tỷ đồng đền bù nhà liền kề khi sự cố xảy ra.

+ Hai là, việc thuê một đợn vị giám sát có trình độ chuyên môn cao cần thiết cho toàn bộ quá trình thi công nhà để đảm bảo chất lượng cao nhất cho công trình chứ không riêng phần móng. Ngay cả với cọc ép, nếu bạn không có một kỹ sư giám sát chuyên nghiệp, chất lượng móng cũng không đảm bảo.

Quý vị cũng có thể xem thêm về bộ sưu tập thiết kế nhà đẹp của SHAC tại đây:

• Các yếu tố làm nên cách bố trí phòng bếp đẹp phong cách Craftsman
• Biệt thự 4 tầng kiểu Pháp sang trọng
• Cửa chính bên trái hay bên phải thì xây nhà mới phong thủy
• Mẫu biệt thự đẹp phong cách châu Âu tiện nghi sang trọng
• Các loại vật liệu làm trần nhà phổ nhất hiện nay cho biệt thự nhà phố đẹp
• Biệt thự Pháp đẹp và kinh nghiệm để tiết kiệm chi phí xây nhà
• Biệt thự mini 2 tầng hiện đại diện tích 8x8m tại Hải Phòng – SH BTD 0067
• Biệt thự 4 tầng phong cách châu Âu đẳng cấp
• Nhà biệt thự phố đẹp 3 tầng tiện nghi
• Thiết kế quán bar sang trọng phong cách Pháp – SH BCK 0022