Bài viết hôm nay của chuyên mục cấp phép xây dựng đăng tải trên website www.shac.vn của Công ty Cổ phần Tư vân Xây dựng Sơn Hà (SHAC, Sơn Hà Architecture) sẽ dành để cập nhật tóm tắt một số nội dung trọng tâm khi thực hiện các quy định cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và trả lời cho câu hỏi xin giấy phép xây dựng công trình và nhà ở riêng lẻ thế nào?
NỘI DUNG CHÍNH
Trong nhiều bài viết cùng chuyên mục, bên cạnh việc giới thiệu các mẫu thiết kế biệt thự đẹp, thiết kế nhà đẹp, thiết kế khách sạn đẳng cấp,… được trình làng mới nhất, chúng tôi cũng đã liên tục cập nhật các nội dung về cấp phé xây dựng. Trong đó, cấp phép xây dựng tại thành phố Hồ Chí Minh cũng đã có các bài viết như: thủ tục gia hạn hoặc cấp lại giấy phép xây dựng tại Sài Gòn, thủ tục cấp phép và sửa chữa công trình tại thành phố Hồ Chí Minh, quy trình cấp phép nhà ở riêng lẻ tại quận 2,… Chúng tôi tiếp tục mời bạn đọc đến với các tổng hợp mới nhất của vấn đề này cùng minh họa là những mẫu biệt thự nhà ở đẹp nhất của chúng tôi.
Trước hết, đó là những nội dung chung nhất về điều kiện cấp phép xây dựng công trình và nhà ở riêng lẻ tại địa phương này.
1) Phù hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:
a) Đối với các dự án đầu tư xây dựng có quy mô diện tích đất từ 5ha trở lên (hoặc từ 2ha trở lên đối với dự án đầu tư xây dựng công trình chung cư), chủ đầu tư dự án phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Đối với dự án dưới 5ha (hoặc dưới 2ha đối với dự án chung cư), chủ đầu tư chỉ cần lập tổng mặt bằng công trình trên khu đất dự án trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
2) Tại những khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định chức năng sử dụng các lô đất, nếu chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt thì phải phù hợp quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc hoặc thiết kế đô thị do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp cũng chưa có quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc và thiết kế đô thị thì được giải quyết như sau:
a) Đối với nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu: được áp dụng các chỉ tiêu kiến trúc, quy hoạch theo quy định tại Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 08/12/2007 và Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND ngày 03/7/2009 của Ủy ban nhân dân thành phố đến ngày 31/12/2013 hoặc đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị.
b) Đối với công trình xây dựng độc lập, thì chủ đầu tư phải lập thủ tục đề nghị cấp giấy phép quy hoạch, chứng chỉ quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch:
– Trường hợp có 1 công trình xây dựng trên lô đất thì căn cứ các chỉ tiêu tại giấy phép quy hoạch để cấp giấy phép xây dựng;
– Trường hợp trên lô đất xây dựng từ 2 công trình trở lên thì trên cơ sở giấy phép quy hoạch, chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 hoặc tổng mặt bằng công trình trên lô đất trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận theo quy định tại khoản 1 Mục I này.
3) Phù hợp mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư (kể cả trường hợp cấp giấy phép xây dựng tạm); phù hợp quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành liên quan với từng loại công trình.
4) Phải tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; đảm bảo an toàn cho công trình và các công trình lân cận; các yêu cầu về giới hạn tĩnh không, độ thông thủy, bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy; phạm vi bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thông); hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều (hành lang bảo vệ bờ sông, kênh, rạch); khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa và đảm bảo các khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia (kể cả trường hợp cấp giấy phép xây dựng tạm).
5) Đối với công trình xây dựng theo tuyến thì phải phù hợp với vị trí và phương án tuyến đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
6) Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì phải phù hợp quy hoạch điểm dân cư nông thôn (hay quy hoạch xã nông thôn mới) được Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt. Trường hợp chưa có các quy hoạch nêu trên thì Ủy ban nhân dân huyện phải có trách nhiệm quy định các khu vực khi xây dựng phải có giấy phép xây dựng để làm căn cứ cấp giấy phép xây dựng).
Lưu ý: Nhà ở riêng lẻ nông thôn nằm ngoài các khu vực quy định này thì không phải xin cấp giấy phép xây dựng.
Những điều kiện về cấp phép xây dựng tạm trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh cũng rất quan trọng và đặc biệt được quan tâm. Từ nguồn tham khảo chính thống và từ tổng hợp của các đồng nghiệp, chúng tôi cũng đã có được những chia sẻ về khía cạnh này.
a) Nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn (hay quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Nhà ở riêng lẻ có một phần hoặc toàn bộ diện tích nằm trong phạm vi quy hoạch lộ giới mở rộng của các tuyến đường, hẻm hiện hữu trong đô thị d0a4 được phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện theo quy hoạch.
c) Nhà ở riêng lẻ trên đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, mà hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng và sử dụng ổn định nhà ở trước ngày 01/7/2006 (kể cả các trường hợp tự khai thác, lấn chiếm đất nhà nước mà Nhà nước không quản lý, sử dụng), không có tranh chấp, khiếu nại; không phù hợp quy hoạch. Nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, sửa chữa, cải tạo lại nhà ở thì được giải quyết như sau:
– Trường hợp nhà ở đã tồn tại trước khi có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 (hay quy hoạch phân khu) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố; nhưng qua rà soát, điều chỉnh vẫn không phù hợp quy hoạch là đất ở thì cũng được xét cấp giấy phép xây dựng tạm theo quy định.
– Trường hợp nhà ở được xây dựng sau ngày quy hoạch được phê duyệt và công bố thì chỉ được phép sửa chữa, cải tạo nhưng không làm thay đổi quy mô căn nhà hiện hữu.
d) Việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp, xây dựng lại cửa hàng xăng dầu hiện hữu đã tồn tại, hoạt động từ ngày 16 tháng 3 năm 2007 trở về trước được xét cấp giấy phép xây dựng tạm trên cơ sở các tiêu chí quy định tại Quyết định số 17/2012/QĐ-UBND ngày 09 tháng 5 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố.
a) Quy mô công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm tối đa không quá 03 tầng (không kể tầng lửng tại tầng 01 và mái che cầu thang tại sân thượng nếu có) nhưng phải hài hòa với cảnh quan kiến trúc khu vực; đảm bảo các yêu cầu quy định tại khoản 3 – Điều 7 – Nghị định 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 của Chính phủ.
b) Thời hạn sử dụng công trình, nhà ở riêng lẻ ghi trong giấy phép xây dựng tạm là thời gian thực hiện quy hoạch theo kế hoạch thực hiện quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 05 năm kể từ ngày quy hoạch được công bố. Cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng theo quy định tại Điều 4 Quyết định này có trách nhiệm xác định cụ thể thời gian sử dụng công trình, nhà ở riêng lẻ khi cấp giấy phép xây dựng tạm.
Nếu trong vòng 05 năm kể từ ngày công bố công khai quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu) Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì không được bồi thường, hỗ trợ vật kiến trúc được xây dựng mới trong lộ giới hoặc phạm vi quy hoạch; sau 05 năm Nhà nước mời thực hiện quy hoạch thì bồi thường, hỗ trợ theo quy định hiện hành.
Chúng tôi mời bạn đọc xem thêm các nội dung về quy trình và thủ tục cấp phép xây dựng công trình và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Tùy theo loại công trình, tính chất công trình đề nghị cấp phép xây dựng, thành phần hồ sơ được thực hiện theo quy định từ Điều 3 đến Điều 9 và Điều 10 (về các tài liệu khác của hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng) Thông tư số 10/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Trong đó, lưu ý về bản vẽ kết cấu đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng từ 250m2 trở lên hoặc quy mô từ 03 tầng trở lên thì phải do tổ chức tư vấn hoặc cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thiết kế và phải chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế (mà không bắt buộc phải có báo cáo thẩm định, phê duyệt thiết kế). Đối với nhà ở riêng lẻ dưới 03 tầng hoặc có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 thì hộ gia đình có thể tự tổ chức thiết kế và chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận.
Được thực hiện theo quy định tại Điều 9 Nghị định 64/2012/NĐ-CP của Chính phủ. Trong đó, cần lưu ý về thời hạn giải quyết hồ sơ như sau:
a) Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan cấp phép phải xem xét, thẩm định hồ sơ; kiểm tra thực địa (nếu cần thiết) để có thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung (đối với các tài liệu còn thiếu), hoàn chỉnh hồ sơ (nếu chưa phù hợp).
b) Trường hợp phải lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực có liên quan; cơ quan cấp phép xây dựng có văn bản hỏi ý kiến các cơ quan quản lý chuyên ngành, đồng thời nơi nhận có gửi chủ đầu tư để biết. Trong thời hạn 10 ngày làm việc (hoặc 07 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn) kể từ ngày nhận được văn bản, cơ quan được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu không có ý kiến coi như các cơ quan này đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng. Thời gian lấy ý kiến nêu trên không tính vào thời gian giải quyết hồ sơ cấp phép xây dựng.
c) Thời gian giải quyết cấp giấy phép xây dựng (kể cả giấy phép xây dựng tạm, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời) không quán 20 ngày làm việc. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị không quá 15 ngày làm việc và nhà ở riêng lẻ tại nông thôn không quá 10 ngày làm việc.
Trường hợp cần thêm thời gian để xem xét, thì cơ quan cấp phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét, chỉ đạo thực hiện nhưng không được quá 10 ngày làm việc.
Đây cũng là nội dung quan trọng chúng tôi rất muốn được chia sẻ đến bạn đọc. Hi vọng rằng các chủ đầu tư sẽ có cách tiếp cận hiệu quả nhất.
1) Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình cấp đặc biệt, cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, tượng đài, tranh hoành tráng; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình theo tuyến thuộc địa bàn từ 02 quận-huyện trở lên; công trình dọc các tuyến phố chính theo danh mục đính kèm Quyết định 21/2013/QĐ-UBND; công trình theo quy định phải lập dự án đầu tư xây dựng và các công trình khác do Ủy ban nhân dân thành phố ủy quyền.
2) Ban Quản lý các khu chức năng (gồm: Khu Nam thành phố, Thủ Thiêm, Tây Bắc; Khu công nghiệp – Khu chế xuất, Khu công nghệ cao) cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình trong phạm vi ranh đất được giao quản lý (trừ công trình tông giáo, công trình di tích lịch sử – văn hóa, tượng đài, tanh hoành tráng).
3) Ủy ban nhân dân quận-huyện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ; công trình tín ngưỡng; công trình quảng cáo; trạm BTS và các công trình còn lại không thuộc quy định tại khoản 1, khoản 2 nêu trên.
4) Ủy ban nhân dân xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân tại những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt và tại những khu vực thuộc nông thôn theo quy định của Ủy ban nhân dân huyện khi xây dựng phải có giấy phép xây dựng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.
Các cơ quan, tổ chức, cá nhân ngoài việc thực hiện quyền và trách nhiệm của mình theo quy định tại Điều 19, 20, 21, 22, 23 Nghị định số 64/2012/NĐ-CP của Chính phủ còn phải có trách nhiệm phối hợp thực hiện các yêu cầu chúng tôi đã tổng hợp sau đây.
1) Đối với chủ đầu tư: Phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, tính hợp pháp của các loại giấy tờ trong thành phần hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng và hồ sơ cung cấp cho các đơn vị chức năng quản lý trật tự xây dựng, chất lượng công trình xây dựng.
2) Đối với cơ quan thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng: Có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cấp giấy phép xây dựng theo đúng thẩm quyền đã quy định; niêm yết công khai quy trình, thủ tục cấp giấy phép xây dựng tại nơi tiếp nhận hồ sơ; báo cáo định kỳ (tháng, quý, 6 tháng, năm) công tác cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng trên địa bàn về Sở Xây dựng và Cục Thống kê thành phố để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố và Bộ Xây dựng.
3) Đối với các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành: Phải có trách nhiệm phối hợp, cung cấp đầy đủ các thông tin khi có yêu cầu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng. Trường hợp nhận được văn bản hỏi ý kiến của cơ quan cấp phép xây dựng thì trong thời hạn 10 ngày làm việc (hoặc 07 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn) phải có văn bản trả lời về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình.
4) Đối với Sở Quy hoạch – Kiến trúc:
a) Chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân các quận-huyện xác định những khu vực, tuyến phố yêu cầu phải có Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị; đồng thời hướng dẫn, đẩy nhanh tiến độ lập và phê duyệt các Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị nêu trên (có quy định cả đối với phần kiến trúc công trình nằm trong phạm vi quy hoạch lộ giới mở rộng) trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt trước ngày 30 tháng 12 năm 2013 làm điều kiện để cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định.
b) Chủ trì, phối hợp với Sở Giao thông vận tải và Ủy ban nhân dân các quận-huyện rà soát, công bố thời hạn thực hiện quy hoạch các tuyến đường có lộ giới từ 12m trở lên.
c) Chủ trì, phối hợp với Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch nông thôn mới theo quy định tại Thông tư Liên tịch số 13/2011/TTLT-BXD-BNNPTNT-BTN&MT ngày 28 tháng 10 năm 2011.
5) Đối với Sở Thông tin và Truyền thông: Chủ trì, phối hợp với Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Giao thông vận tải và Ủy ban nhân dân các quận-huyện lập, thẩm định trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt, công bố quy hoạch hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động 05 năm một lần; có điều chỉnh bổ sung hàng năm và đưa nội dung quy hoạch hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động có liên quan vào quy hoạch giao thông, quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 (hay quy hoạch phân khu), quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định tại khoản 4 Điều 40 Nghị định số 25/2011/NĐ-CP ngày 06 tháng 4 năm 2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Viễn thông.
6) Đối với Sở Xây dựng:
a) Tổ chức triển khai, tập huấn việc cấp giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng cho các cơ quan thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố.
b) Tổ chức kiểm tra, thanh tra định kỳ hoặc đột xuất công tác cấp giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng tại các cơ quan thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố.
c) Tổng hợp, đề xuất trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét giải quyết đối với những trường hợp vượt thẩm quyền; hoặc xin ý kiến các bộ, ngành có liên quan trong quá trình thực hiện có khó khăn vướng mắc theo đề nghị của các cơ quan cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn thành phố.
7) Đối với Ủy ban nhân dân quận-huyện:
a) Ủy ban nhân dân huyện có trách nhiệm quy định các khu vực khi xây dựng phải có giấy phép xây dựng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý; đẩy nhanh tiến độ lập, phê duyệt quy hoạch điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới làm cơ sở để cấp giấy phép xây dựng theo quy định.
b) Công bố công khai theo quy định các đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch lộ giới, hẻm giới; quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời, cung cấp đầy đủ các đồ án nêu trên cho Sở Xây dựng và cơ quan thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
c) Rà soát, công bố thời hạn thực hiện quy hoạch đường, hẻm có lộ giới dưới 12m.
d) Cập nhật trên bản đồ địa chính, phối hợp với các cơ quan chức năng tổ chức cắm mốc ngoài thực địa: Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; hành lang bảo vệ các công trình giao thông (cầu, đường bộ, đường sắt), các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường điện, trạm điện; hệ thống cấp nước, thoát nước); hành lang bảo vệ bên bờ sông, kênh, rạch; phạm vi bảo vệ các công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử văn hóa, khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật làm cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo quy định.
8) Đối với Ủy ban nhân dân phường – xã, thị trấn:
a) Thẩm tra, xác nhận đối với nhà ở riêng lẻ trên đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư về: thời điểm xây dựng nhà ở; tình trạng tranh chấp, khiếu nại (nếu có). Nghiêm cấm mọi hành vi lợi dụng chủ trương này để vụ lợi; xác nhận không đúng đối tượng, không đúng thời điểm xây dựng; mua gom đất nông nghiệp, phân lô bán nền, xây dựng thêm công trình trên đất nông nghiệp. Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận-huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường-xã, thị trấn chịu trách nhiệm về việc đảm bảo giải quyết đúng đối tượng và đúng quy định tại Quyết định này.
b) Ủy ban nhân dân phường-xã, thị trấn tiếp nhận văn bản thông báo ngày khởi công xây dựng công trình của chủ đầu tư; tổ chức kiểm tra, theo dõi việc thực hiện theo giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng đối với các công trình thuộc địa giới hành chính do mình quản lý. Phát hiện, đình chỉ và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm về xây dựng theo quy định của pháp luật.
Quý vị cũng có thể xem thêm về bộ sưu tập thiết kế nhà đẹp của SHAC tại đây:
Mọi chi tiết xin liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN XÂY DỰNG SƠN HÀ (SHAC)
Trụ sở chính: Số 55, đường 22, KĐT Waterfront City, Lê Chân, Hải Phòng
Văn phòng đại diện
Ảnh khác
Bình luận